سیاست‌گذاری اجتماعی و فساد اقتصادی (بررسی مورد زمین‌خواری)

اعتبار بالای معاملات غیررسمی (عادی) اموال غیرمنقول در ایران، یکی از ریشه‌های اصلی زمین‌خواری، معاملات معارض و بخش بزرگی از دعاوی حقوقی و کیفری قوه قضائیه است؛ زیرا بخش قابل توجهی از مالکیت‌ها همچنان ثبت رسمی نشده و انتقال آن‌ها نیز خارج از نظارت حاکمیت انجام می‌شود. این وضعیت علاوه بر ناامن‌سازی حقوق مالکیت و رکود فضای کسب‌وکار، امکان کلاهبرداری‌هایی مانند فروش مال غیر و بازفروش یک ملک به چند نفر را افزایش داده و انگیزه اقتصادی زمین‌خواران را تقویت می‌کند. مسئله محوری در ضعف نظام ثبت، فقدان ضمانت اجرای مؤثر برای الزام ثبت رسمی معاملات و التزام افراطی به آزادی اراده در انتقال مالکیت، بدون توجه به مصالح عمومی و ابزارهای سیاست‌گذاری حاکمیتی است. راهبرد اصلاحی بر بازنگری «آثار ثبت» و تقویت دو اصل بنیادین نظام‌های ثبت در جهان تأکید دارد: اصل آینه (انعکاس همه حقوق و منافع در دفاتر ثبت) و اصل پرده (حفاظت مالک رسمی فعلی از ایرادات زنجیره مالکیت گذشته). سه مدل سیاستی برای بی‌اعتبارسازی معاملات غیررسمی پیشنهاد می‌شود: بطلان معامله، عدم قابلیت انتقال مالکیت، یا عدم قابلیت استناد به اشخاص ثالث. همچنین طراحی دوره گذار سریع و کم‌هزینه برای ثبت حقوق مکتسبه و کاهش پرونده‌های قضایی، همراه با ایجاد صندوق‌های جبران خسارت برای متضرران با حسن نیت، از الزامات اجرای موفق اصلاحات معرفی می‌شود.